1) INTRODUÇÃO
Foi recentemente publicado o Decreto-Lei nº 39/2008, de 7 de Março, que aprova o novo regime jurídico da instalação, exploração e funcionamento dos empreendimentos turísticos (RJET).
No preâmbulo revelam-se os principais objectivos que nortearam a sua elaboração: reunir num único decreto-lei a matéria dos empreendimentos que anteriormente se repartia por vários diplomas, reflectir o SIMPLEX 2007 e as alterações ao RJUE levadas a cabo pela Lei nº 60/2007, de 4 de Setembro, a agilização dos licenciamentos prevista no Programa do Governo, operar uma considerável redução das tipologias existentes, a criação de um registo nacional dos empreendimentos turísticos, um novo modelo de permanente afectação à exploração turística de todas as unidades de alojamento, maior detalhe do relacionamento entre entidade exploradora e utentes bem como no enquadramento dos empreendimentos em propriedade plural.
Outro objectivo da reforma legislativa é a introdução de um sistema de classificação exclusivamente por estrelas, assente num maior enfoque nos serviços prestados, alcançado através de um sistema de pontos e obrigatoriamente revisto de quatro em quatro anos.
Com o presente texto pretende-se dar uma breve panorâmica das inovações introduzidas pelo RJET.
2) O RJET SUSBSTITUI A LEI DOS EMPREENDIMENTOS TURÍSTICOS de 1997
Tal como havia sucedido anteriormente, esgotado o ciclo de aproximadamente dez anos de vigência, toda a legislação em matéria de empreendimentos turísticos é revogada e substituída por novos diplomas legais. Em 1997 a Lei dos Empreendimentos Turísticos (LET) havia revogado a Lei Hoteleira de 1986. Agora o RJET revoga a LET e todos os seus regulamentos.
Nem tudo é novo como seria de esperar e é compreensível. Muitas das normas remontam à Lei Hoteleira de 1986 ou mesmo à de 1969, vão passando de uma lei para outra, consistindo, na maior parte dos casos, em alterações de cunho meramente formal, pequenos acertos para as compatibilizar com as demais ou consequência da nova sistematização.
3) O RJET DISCIPLINA TODO O ALOJAMENTO TURÍSTICO, INCLUINDO O TURISMO NO ESPAÇO RURAL E O TURISMO DE NATUREZA
O RJET não se restringe à matéria dos tradicionalmente designados empreendimentos turísticos (estabelecimentos hoteleiros, meios complementares de alojamento, conjuntos turísticos e parques de campismo) operando, de forma inovadora, a unificação da disciplina legal do alojamento turístico pois abarca duas outras vertentes que até então eram reguladas em diplomas legais autónomos: o turismo no espaço rural e o turismo de natureza.
Em 1997 ocorreu um movimento de autonomização (a Lei Hoteleira deu lugar a vários diplomas, designadamente em matéria de alojamento, os empreendimentos turísticos e o turismo no espaço rural) enquanto em 2008 se verifica um movimento de sinal contrário unificando as matérias do alojamento turístico dispersas por vários diplomas.
Embora não alcançando o patamar de um Código do Turismo ou de uma Lei Geral do Turismo, é de aplaudir o esforço de unificação legal com o objectivo de “tornar mais fácil o acesso às normas reguladoras da actividade”, como o legislador anuncia no preâmbulo.
Espero que um excessivo número de portarias não comprometa este objectivo. Já expressei oportunamente que me parece errada a forma regulamentar aprovada, quer do ponto de vista hierárquico (portaria em vez de decreto regulamentar) quer do quantitativo (o ideal seria que se concentrasse a disciplina regulamentar em vez de a dividir, que nela também vingasse o tal carácter unificador que o legislador tanto valorizou).
Deverá ainda atentar-se na incongruência resultante de a regulamentação da nova Lei da Restauração e Bebidas ser operada através de um único decreto regulamentar enquanto na dos Empreendimentos Turísticos poderão surgir várias portarias.
4) UM CONCEITO MAIS AMPLO DE EMPREENDIMENTO TURÍSTICO ASSOCIADO A UMA NOVA TIPOLOGIA QUE INTEGRA AS DIFERENTES MODALIDADES DO ALOJAMENTO TURÍSTICO
O nº 1 do artº 2º estabelece a noção de empreendimento turístico em moldes parcialmente coincidentes com a legislação anterior. Resulta expressamente da definição legal o carácter remunerado da prestação de serviços de alojamento, suprimindo-se os serviços de restauração ou de animação de turistas, o que não significa naturalmente que não possam ser prestados.
Suprimiu-se, igualmente, numa fase terminal do processo legislativo a expressão “temporário” por forma a atenuar as consequências do novo paradigma da permanente afectação à exploração dos empreendimentos turísticos.
A supressão afigura-se-me, no entanto, inócua, na medida em a temporalidade foi introduzida apenas na Lei dos Empreendimentos Turísticos de 1997, não figurando na Lei Hoteleira de 1986 nem na anterior de 1969. E, não parecem existir dúvidas, que esse seja um aspecto inseparável do alojamento turístico ou que o carácter temporário possa ser afirmado no alojamento local inexistindo no turístico.
Uma mistificação da santíssima trindade inspiradora do RJET, a qual apesar de alertada para a flagrante inadequação do denominado paradigma da permanente afectação à exploração turística tudo fez excepto aquilo que, do meu ponto de vista, realmente se impunha: reintroduzir a regra das percentagens de afectação à exploração turística nos hotéis-apartamentos, aldeamentos e conjuntos turísticos.
Só que esta mistificação legiferante vai custar cara ao País e às suas empresas – não só o turismo residencial é consideravelmente limitado (segundo dados recolhidos no âmbito de uma tese de doutoramento sobre turismo residencial, que amavelmente me foram facultados, 85% dos inquiridos no Aeroporto de Faro declaram não querer alugar o imóvel) mas sobretudo o investimento hoteleiro com componente imobiliária – e já começam a surgir vozes discordantes, designadamente de empresários e juristas de reconhecida competência técnica.
Tal como na anterior definição da LET, em ordem ao seu funcionamento os empreendimentos turísticos devem dispor de um adequado conjunto de estruturas, equipamentos e serviços complementares.
5) ALOJAMENTO LOCAL
O artº 3º disciplina o alojamento local, uma figura nova que poderá constituir um poderoso instrumento para fazer face à denominada oferta clandestina, paralela ou não classificada de alojamento para turistas.
Trata-se de estabelecimentos que desenvolvem a sua actividade no dia a dia mas que, por razões de diversa índole, não conseguem obter a licença de utilização turística para assim poderem despoletar o subsequente processo de classificação.
Um fenómeno de dimensão muito significativa, estimando-se que no nosso principal destino turístico, as denominadas camas paralelas ultrapassam largamente as classificadas.
Várias têm sido as tentativas para debelar o fenómeno, dependendo o desejável sucesso da figura das normas a fixar em sede regulamentar e da forma como serão aplicadas.
A circunstância desta categoria ser engrossada pelo movimento de desqualificação como empreendimento turístico decorrente da supressão de tipologias levado a cabo pelo RJET, designadamente ao nível das pensões (a espada do legislador pendeu para o lado mais fraco, não levando minimamente em conta o interesse deste sector de pequenas e médias empresas com um significativo número de trabalhadores), é que me parece negativo contribuindo não só para o aumento do número de estabelecimentos mas também para a sua heterogeneidade.
São três as modalidades do alojamento local: moradias, apartamentos e estabelecimentos de hospedagem.
Em qualquer das modalidades estes estabelecimentos prestam serviço de alojamento temporário, designadamente ao dia, à semana ou à quinzena.
Esse serviço de alojamento a turistas, tal como o dos empreendimentos turísticos, tem carácter remunerado.
Em todos os casos devem dispor da respectiva autorização de utilização, na maioria dos casos licença ou autorização de utilização para fins meramente habitacionais ou comerciais. Não se trata, em regra, de licença ou autorização de utilização turística pois nesse caso o estabelecimento estaria em condições de requerer a classificação ou qualificação como turístico.
A disciplina destes estabelecimentos não é, ao contrário do que se verificou com a hospedagem no domínio da LET, cometido às câmaras municipais, o que certamente determinaria um tratamento não uniforme em termos nacionais, mas por regulamento (portaria).
Embora as câmaras municipais não disciplinem o alojamento local, organizam o respectivo registo, devendo disponibilizar o acesso informático ao Turismo de Portugal, IP, constituindo um requisito para a sua comercialização para fins turísticos.
Tal comercialização pode ser efectuada directamente pelo respectivo proprietário ou por agência de viagens configurando-se, assim, uma actividade própria superveniente destas empresas.
Apesar de o alojamento local ser comercializado para fins turísticos encontra-se interdita, a qualquer título, a qualificação turismo e/ou turístico. Por maioria de razão, o alojamento não pode comportar qualquer processo de classificação.
6) A NOVA TIPOLOGIA DE EMPREENDIMENTOS TURÍSTICOS. SUPRESSÃO DAS PENSÕES, ESTALAGENS E MOTÉIS, MODIFICAÇÃO DO TURISMO NO ESPAÇO RURAL E MAIOR AMPLITUDE DO TURISMO DE HABITAÇÃO
O artº 4º constitui um preceito nuclear, enumerando oito tipos de empreendimentos turísticos. Alguns deles, como veremos, comportam sub-divisões.
Em primeiro lugar, os estabelecimentos hoteleiros que compreendem três sub-tipos ou grupos: os hotéis, os hotéis-apartamentos ou aparthotéis e as pousadas (artº 11º).
É ao nível dos estabelecimentos hoteleiros que ocorre uma acentuada redução de tipologias, suprimindo-se as pensões, as estalagens e os motéis.
Se numa primeira análise, muito superficial, as estalagens, dado tratarem-se de estabelecimentos no topo da classificação podem converter-se facilmente em hotéis, não se percebe minimamente esta fobia da eliminação dos motéis justamente numa altura em que surgem várias intenções de investimento.
Embora o legislador anuncie no preâmbulo a opção por uma significativa diminuição das tipologias e sub-tipologias existentes não avança qualquer fundamentação para as suas preferências, ou seja, as razões pelas quais manteve umas e suprimiu outras.
Os meios complementares de alojamento turístico desaparecem enquanto tipo de empreendimento turístico, autonomizando-se os aldeamentos turísticos (artº 13º) e os apartamentos turísticos (artº 14º) que passam, assim, a constituir os actuais segundo e terceiro tipo.
Das três modalidades em que se apresentavam os apartamentos turísticos passam a existir apenas duas e com diferente conteúdo.
É novo o requisito do limiar mínimo das dez unidades de alojamento dos apartamentos turísticos, aproximando-se, assim, do regime específico desta figura gizado para a Região Autónoma dos Açores.
Os conjuntos turísticos (artº 15º) constituem o quarto tipo de empreendimento turístico. São introduzidas modificações profundas não apenas na terminologia – adita-se a expressão (resorts) – mas também no conteúdo da figura.
Tal como nos aldeamentos turísticos há uma menor exigência de requisitos: suprime-se a delimitação (por meios naturais ou artificiais) dos terrenos onde são instalados pela simples continuidade territorial e permite-se que sejam atravessados por estradas e caminhos municipais e ainda, imagine-se, por linhas ferroviárias secundárias.
O que é algo de verdadeiramente extraordinário não só do ponto de vista da comodidade mas da segurança dos utentes. Na esteira da popular canção portuguesa, dispomos agora de um instrumento único, certamente um dos mais característicos da nossa oferta turística, os aldeamentos e resorts “apita ó comboio”.
Formula-se também um novo princípio, o da exclusividade, nos termos do qual só podem instalar-se empreendimentos turísticos nos conjuntos turísticos, ressalvando-se naturalmente os estabelecimentos comerciais ou de prestação de serviços a que se reporta o artº 10º.
A componente residencial, designadamente a imobiliária turística ou de lazer é interdita, o que esvazia consideravelmente a utilidade da figura. Nem a mais feroz organização ambientalista exigiria tanto ...
Ocorre igualmente a autonomização e um novo figurino dos empreendimentos de turismo de habitação, cuja localização para além dos espaços rurais pode agora desenvolver-se nos urbanos (artº 17º).
Mantendo-se, no essencial, as características dos imóveis antigos e de propriedade particular onde se encontram instalados – representativos de uma determinada época em razão do seu valor arquitectónico, histórico ou artístico, enumerando-se exemplificativamente os palácios e solares – já não se exige a sua exploração por empresas familiares e a residência dos seus titulares durante o período de exploração .
Os empreendimentos de turismo no espaço rural (artº 18º) que figuravam num diploma autónomo (Decreto-Lei nº 54/2002, de 2 de Abril) e constituíam com os empreendimentos turísticos e o turismo de natureza a trilogia do alojamento turístico, são agora considerados uma tipologia – a sexta na ordem do artº 7º – dos empreendimentos turísticos.
Integram-se no turismo no espaço rural os seguintes grupos ou sub-tipologias: casas de campo, agroturismo e hotéis rurais.
E também, o turismo de aldeia que foi, felizmente, recuperado já numa fase bastante adiantada do processo legislativo, o que pode justificar a sua aparente diluição nas casas de campo.
A penúltima tipologia respeita aos parques de campismo e de caravanismo (artº 19º), que podem ser públicos ou privativos, e mantêm a sua autonomia enquanto tipo de empreendimento turístico conquistada em 1997.
Finalmente, os empreendimentos de turismo da natureza (artº 20º), que também figuravam num diploma legal autónomo (Decreto-Lei nº 47/99, de 16 de Fevereiro), são agora absorvidos e englobados na figura dos empreendimentos turísticos.
Bastante significativa é a circunstância de poder abranger qualquer das tipologias anteriores contrastando com as limitações do primitivo regime do turismo de natureza em que, para além do turismo em espaço rural, só eram permitidas edificações com características muito peculiares: as casas-abrigo, os centros de acolhimento e as casas-retiro.
Parece-me que o novo figurino é totalmente desajustado, convertendo o turismo de natureza em género que contém todas as espécies anteriores, algumas das quais manifestamente desproporcionadas em razão da respectiva capacidade, como sucede no caso de um aldeamento ou de um conjunto turístico.
Eliminando as edificações com características muito particulares em que podia ser desenvolvido, não só pela sua integração no meio natural mas também pela baixa capacidade de alojamento, perde-se uma importante base de trabalho e confiança com os sectores do ordenamento do território e do ambiente.
O RJET à semelhança dos anteriores diplomas do alojamento turístico comporta dois planos: o legal e o regulamentar, sendo este último desenvolvido por portarias e não por decreto regulamentar como é tradicional na legislação do turismo e mais correcto do ponto de vista técnico-jurídico (artº 4º, nº 2).
7) REQUISITOS COMUNS AOS DIFERENTES TIPOS DE EMPREENDIMENTOS TURÍSTICOS
Os artigos 5º a 10º contêm normas que em razão da sua formulação genérica são aplicáveis a qualquer um dos tipos de empreendimentos turísticos e respectivos grupos ou sub-tipos.
É o caso da observância das normas gerais do RJUE e das particularidades do regime do RJET (artº 5º), das condições de acessibilidade a observar na projecção e construção de empreendimentos turísticos (artº 6º), a utilização por pessoas com deficiência e a caracterização e capacidade das diferentes unidades de alojamento: quartos, suites, apartamentos e moradias (artigos 7º e 8º), equipamentos colectivos (artº 9º) e os requisitos para a instalação de estabelecimentos comerciais ou de prestação de serviços (artº 10º).
8) COMPETÊNCIAS DO TURISMO DE PORTUGAL E DAS CÂMARAS MUNICIPAIS
Encerrado o capítulo II no qual se plasmou a nova e substancialmente reduzida tipologia de empreendimentos turísticos, no capítulo III (artº 21º e seguintes) trata-se das competências dos dois organismos públicos com atribuições em matéria de empreendimentos turísticos.
Em primeiro lugar, do Turismo de Portugal, IP, que tem competência sobre os estabelecimentos hoteleiros, aldeamentos turísticos, apartamentos e conjuntos turísticos (resorts) bem como sobre os hotéis rurais, designadamente no que respeita à capacidade máxima e classificação (artº 21º).
Este novel instituto decorrente do PRACE intervém ainda na elaboração dos instrumentos de gestão territorial e emite pareceres sobre algumas alterações de loteamento que contemplam a instalação de empreendimentos turísticos.
O artº 22º, por seu turno, trata das competências dos órgãos municipais as quais decorrem do RJUE. Se no aspecto urbanístico não existem grandes alterações, é de registar a inovação no que respeita ao turismo no espaço rural que transita da alçada das DREs para as câmaras municipais – exceptuando-se os hotéis rurais que se encontram a cargo do ITP – mantendo-se a competência no que respeita aos parques de campismo, designadamente em matéria de capacidade máxima e classificação.
O novo tipo – empreendimentos de turismo de habitação – fica sob a alçada das câmaras municipais.
Não se encontrando os empreendimentos de turismo no espaço rural tal como os de habitação sujeitos a classificação na linha do regime anterior, circunstância que é reiterada no preâmbulo do RJET, existe um lapso manifesto nas alíneas a) e b) do nº 2 do artº 22º.
Por fim, o registo do alojamento local é igualmente da competência das câmaras municipais.
9) INSTALAÇÃO DOS EMPREENDIMENTOS TURÍSTICOS: INFORMAÇÃO PRÉVIA, LICENCIAMENTO OU COMUNICAÇÃO PRÉVIA DA CONSTRUÇÃO E AUTORIZAÇÃO DE UTILIZAÇÃO
O capítulo IV (artigos 23º e seguintes) respeita à instalação dos empreendimentos turísticos.
A orientação fundamental é que se aplica o RJUE acrescido das regras especialmente elaboradas para os empreendimentos turísticos, corporizadas no RJET e respectivos regulamentos.
No que concerne aos aspectos da instalação e funcionamento dos empreendimentos turísticos, as normas do RJET aplicam-se aos estabelecimentos de restauração ou de bebidas e aos estabelecimentos comerciais que integrem os conjuntos turísticos, sem prejuízo do cumprimento dos requisitos que decorrem da legislação específica de cada um deles (artº 24º).
O artº 25º é relativo à fase preliminar e não obrigatória da informação prévia.
A Lei nº 60/2007, de 4 de Setembro, procedeu a significativas alterações em matéria de licenciamento ou comunicação prévia em operações urbanísticas – cfr. A reforma do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação in Publituris nº 989, de 7 de Setembro de 2007 - matéria que consta da secção 3ª (artº 25º e seguintes).
O artº 26º é relativo ao parecer vinculativo do Instituto do Turismo de Portugal que tem lugar numa das seguintes situações: informação prévia, licenciamento ou comunicação prévia de alterações urbanísticas relativas a estabelecimentos hoteleiros, aldeamentos turísticos, apartamentos turísticos, conjuntos turísticos e hotéis rurais.
O âmbito do parecer do Instituto do Turismo de Portugal é muito semelhante ao que anteriormente a Direcção Geral de Turismo tinha a seu cargo, ou seja, o cumprimento do RJET e dos seus regulamentos, avultando o conceito de adequação.
Na linha do direito anterior a capacidade e a classificação provisória são simultaneamente fixadas no parecer do Turismo de Portugal.
O artº 27º é relativo aos parques de campismo e ao turismo no espaço rural (exceptuando os hotéis rurais) relativamente aos quais a câmara municipal tem também competência em matéria de classificação e fixação da respectiva capacidade.
O artº 28º vem estabelecer uma alternativa relativamente aos conjuntos turísticos no que respeita ao licenciamento ou comunicação prévia: a entidade promotora pode submeter à câmara municipal todos os componentes do resort ou tratar individualmente cada um deles.
Os elementos que devem figurar no alvará de utilização para fins turísticos é objecto de remissão para o RJUE, continuando a permitir-se a instalação por fases (artº 30º).
O artº 31º refere-se à comunicação de abertura ao público nos casos em que tenha decorrido o prazo de vinte dias após o requerimento de concessão de autorização para fins turísticos ou se tenha determinado a realização de vistoria mas que não tenha sido atempadamente emitido o respectivo alvará de autorização de utilização turística.
O comprovativo desta comunicação é legalmente equiparado ao alvará de utilização para fins turísticos (artº 32º).
Subsistem as causas de caducidade da autorização de utilização turística (artº 33º).
10) CLASSIFICAÇÃO DOS EMPREENDIMENTOS TURÍSTICOS
A última fase, a da classificação consta do capítulo V (artº 34º e seguintes).
Surge, inovadoramente, uma noção das finalidades da classificação (artº 34º), fixando-se no nº 1 do artº 35º a regra de que os empreendimentos turísticos se classificam nas categorias de 1 a 5 estrelas tendo em atenção os requisitos a desenvolver em sede regulamentar.
Enunciam-se, pela primeira vez, critérios gerais sobre a classificação. À cabeça, as características das instalações e equipamentos seguindo-se um conjunto de serviços: recepção e portaria, limpeza e lavandaria, alimentação e bebidas e, por fim, os serviços complementares.
Não é, porém, feita qualquer referência ao factor localização, o que é de todo incompreensível.
A competência para o processo de classificação reparte-se entre o Turismo de Portugal – estabelecimentos hoteleiros, aldeamentos turísticos, apartamentos turísticos, conjuntos turísticos (simples qualificação) e hotéis rurais (idem) – e as câmaras municipais – parques de campismo, empreendimentos de turismo no espaço rural (simples qualificação) e de turismo de habitação (idem).
Em lugar da vistoria determina-se uma auditoria de classificação prevendo-se, de forma inovadora, que possa ser realizada através de entidade acreditada (artº 36º).
A realização das auditorias de classificação tem como contrapartida o pagamento de uma taxa (artº 37º).
Também com carácter inovador determina-se o princípio da revisão quadrienal da classificação (artº 38º), sem prejuízo de poder ter lugar a qualquer momento quando se alterarem os pressupostos que estão na sua base.
Mantém-se a importante figura da dispensa de requisitos (artº 39º), suprimindo-se a rendibilidade e não havendo lugar à intervenção de uma comissão como bem se instituiu na recente Lei da Restauração e Bebidas.
11) O REGISTO DOS EMPREENDIMENTOS TURÍSTICOS E A FASE DE EXPLORAÇÃO E FUNCIONAMENTO
O capítulo VI é dedicado ao registo nacional de empreendimentos turísticos cuja realização incumbe ao Turismo de Portugal.
O capítulo VII respeita à exploração e funcionamento (arts 40º e seguintes).
O artº 41º contém uma disposição que interdita a sugestão de tipologias, da classificação ou características que o empreendimento turístico não possua. O termo “hotel” só pode ser utilizado por estabelecimentos hoteleiros e hotéis rurais.
Tal preocupação de veracidade inspira também o artº 42º em matéria de publicidade, documentação comercial e merchandising dos empreendimentos turísticos.
A oferta do alojamento turístico – dormida, serviços de limpeza e recepção por períodos inferiores a 30 dias – apenas pode ocorrer em qualquer das tipologias dos empreendimentos turísticos e no alojamento local (artº 43º).
O princípio da administração única mantém-se (artº 44º), sem prejuízo das regras particulares dos conjuntos turísticos.
Outra disposição inovadora respeita ao artº 45º, muito evidenciada pelo legislador, segundo o qual as unidades de alojamento dos empreendimentos turísticos estão permanentemente em regime de exploração turística. Sobre a temática da nova Lei dos Empreendimentos Turísticos e a exclusividade do uso de moradias e apartamentos em resorts pelos respectivos proprietários, remeto para o que escrevi no Publituris nº 1006, de 18 de Janeiro de 2008.
Há agora que explicar a um cidadão estrangeiro que pretende adquirir uma moradia num resort, o qual para manter a sua privacidade não quer disponibilizar o seu uso remunerado a terceiros, que o terá obrigatoriamente de o fazer. E que na respectiva decoração não poderá observar o seu gosto pessoal mas conformar-se com o modelo imposto pela entidade exploradora.
Numa linha inovadora situa-se também o artº 46º que enumera com algum detalhe os deveres da entidade exploradora.
Com uma epígrafe nova – responsabilidade operacional – mantém-se a figura do responsável pelo funcionamento (artº 47º), o qual é nomeado pela entidade exploradora tendo a seu cargo o funcionamento e o nível de serviço. Mais explícito do que na legislação anterior, tal responsável deve estar habilitado à profissão de director de hotel independentemente do número de unidades de alojamento: entre 3 e 5 estrelas é sempre obrigatório.
Mantém-se a regra da liberdade de acesso aos empreendimentos turísticos (artº 48º), com a tradicional cláusula geral da perturbação do funcionamento.
No artº 49º consagra-se o princípio que os empreendimentos turísticos fixam livremente os seus períodos de funcionamento e no artº 50º refere-se que os sinais normalizados para as informações de carácter geral bem como o dos serviços prestados nos empreendimentos turísticos serão aprovados por portaria.
O livro de reclamações (artº 51º), matéria relativa ao direito de queixa dos utentes dos empreendimentos turísticos na qual o sector é pioneiro, encerra o capítulo da exploração e funcionamento.
12) PROPRIEDADE PLURAL, DECLARAÇÃO DE INTERESSE PARA O TURISMO E FISCALIZAÇÃO
O capítulo VIII (arts 52º a 64º) disciplina desenvolvidamente a propriedade plural – os que compreendam lotes e/ou fracções autónomas de um ou mais edifícios – em sede de empreendimentos turísticos.
É-lhes aplicável, em primeiro lugar, as disposições do RJET e subsidiariamente as da propriedade horizontal (artº 52º).
O título constitutivo é elaborado pelo titular do correspondente alvará sendo aprovado pelo ITP e registado na correspondente conservatória do registo predial antes da celebração de qualquer contrato definitivo ou preliminar (promessa) de transmissão de lotes ou fracções.
As menções do título constitutivo figuram no artº 55º, designadamente a identificação da entidade exploradora, o fim de cada fracção ou lote, a identificação dos serviços de utilização comum e o critério de fixação e utilização da prestação periódica.
Também a prestação periódica é disciplinada com grande detalhe (artº 56º), seguindo-se os deveres do proprietário (artº 57º) o princípio que a administração do empreendimento será desenvolvida pela entidade exploradora (artº 58º) e a caução de boa administração e conservação a prestar pela entidade administradora a favor dos proprietários das fracções autónomas ou lotes (artº 59º).
A prestação anual de contas por parte da entidade administradora (artº 60º) e a elaboração do programa da administração e conservação do empreendimento constitui outro dos seus deveres (artº 61º), só podendo ser destituída a mercê do incumprimento das suas obrigações legais (artº 62º).
A composição e a competência da assembleia geral de proprietários encontra-se fixada no artº 63º .
O capítulo IX é relativo à declaração de interesse para o turismo, importante instituto que será desenvolvido em sede regulamentar e que apresenta agora a particularidade de poder ser requerido, para além do interessado, pela própria câmara municipal.
O capítulo X respeita à fiscalização e sanções do RJET. A fiscalização é cometida à ASAE, exceptuando-se a matéria do RJUE da competência das câmaras municipais e a publicidade do âmbito da Direcção-Geral do Consumidor.
10 de Março de 2008
Carlos Torres - Publituris on-line / http://carlosmtorres.blogspot.com
