miercuri, 29 iulie 2015

A perda de autenticidade urbana induzida pela crescente hotelização de imóveis residenciais que expulsa os habitantes do centro das cidades

"A perda de habitantes no centro das cidades pode e deve ser travada pelo estrito cumprimento da legislação urbanística e da propriedade horizontal. Os imóveis com utilização habitacional não podem ser afectos a finalidades de alojamento turístico (alojamento local) sem que exista a alteração do uso. Paris constitui um bom exemplo que Lisboa deve seguir, respeitando-se  o uso dos imóveis."




1) O forte impulso das plataformas digitais e o indevido aproveitamento da sharing economy

Várias vozes têm-se insurgido contra o aumento exponencial do fenómeno da hotelização dos apartamentos das principais cidades, fortemente potenciado pela intermediação digital, na qual pontifica a Airbnb. Geram-se com esta utilização desviante dos imóveis para habitação várias externalidades - efeitos sociais, económicos e ambientais indirectamente causados pela venda de um produto ou serviço -, no caso negativas, tendo algumas delas sido apresentadas, de forma veemente, no recente programa da RTP, Prós e Contras, de 15 de Junho.

Normalmente a defesa desde modelo disruptivo apoia-se na denominada economia colaborativa, tendo no programa da RTP uma parte da discussão sido para aí conduzida. No entanto, trata-se de um enquadramento falacioso, porquanto a esmagadora maioria da cedência de espaços para alojamento é feita, não com o estruturante espírito de troca que caracteriza a sharing economy (Antony proprietário nova-iorquino ocupa gratuitamente, durante algumas semanas, um apartamento em Paris pertencente ao francês Pierre que, por seu turno, vai desfrutar do apartamento de Antony), mas com finalidade lucrativa (um proprietário, não residente, com vários apartamentos ou mesmo vários edifícios explora-os na vertente do alojamento turístico).  Ou seja, os donos dos imóveis querem obter um rendimento mais elevado com a locação a turistas - nalguns casos o dobro ou o triplo - do que obteriam no arrendamento para habitação a uma família.

Na página do município de Amesterdão, o expoente europeu da sharing economy, alerta-se, de forma peremptória, que as casas não são hotéis (huizen zijn niet hotels), permitindo-se o alojamento  a turistas, na residência habitual do seu proprietário, sem carácter continuado e com o limite de 60 dias por ano.  Para o rigoroso cumprimento da lei, fiscalizam-se intensamente os principais sites, aplicando-se fortes sanções quando a actividade se desviar de simples hobby para negócio. 


2) A  hotelização de apartamentos gera impactos desfavoráveis nos modelos urbanos, no mercado imobiliário e na vida das populações

À semelhança das principais cidades espanholas como Barcelona e Madrid, S. Francisco, Nova York, Toronto e Berlim, também em Lisboa se verificam preocupantes efeitos na população residente motivados pela transformação de residências em alojamento turístico, afectando o estruturante e tradicional objectivo das políticas públicas de garantir a ocupação dos centros urbanos por população residente.

A desordenada conversão de apartamentos para habitação na utilização para turistas, impulsionada pelas novas plataformas P2P, tem grandes implicações nos destinos turísticos pela maior densidade e intensidade de uso dos edifícios e bairros onde se desenvolve. As perturbações nos moradores são várias, destacando-se as seguintes:
1)   Elevados níveis de ruído que perturbam o descanso dos moradores não apenas no edifício onde se desenvolvem mas também nos prédios vizinhos;
2)   Toques de campainha por engano, com particular impacto negativo os que ocorrem a altas horas da noite;
3)   Acréscimo de limpeza decorrente da maior pressão  de uso dos espaços comuns;
4)  Menor segurança dos moradores pelo acesso ao interior do edifício de estranhos  a quem são entregues as chaves da porta de entrada ou o código de segurança bem como do acesso ao parque de estacionamento;
5)   Problemas de manutenção e desgaste das zonas comuns derivados da maior rotação das estadas curtas associadas à locação turística (elevadores, danos pela entrada e saída de malas e maior dispêndio em energia)
6)   Perda do carácter familiar e proximidade inerente às relações de vizinhança.


Relativamente aos bairros ou zonas centrais em que se desenvolve a locação turística ocorre uma perda de autenticidade, a progressiva destruição dos seus elementos icónicos:
1)   Maior movimentação de pessoas, logo maior carga no destino decorrente desta população flutuante;
2)   Tendência de desvalorização dos elementos de identidade da vida de bairro causada pela perda dos residentes;
3)   Nas zonas de maior presença da população turística alojada em apartamentos verifica-se o desaparecimento do pequeno comércio local, designadamente pastelarias, restaurantes e bares e a sua substituição por supermercados (compra dos produtos alimentares ou refeições pré-confeccionadas consumidas no alojamento) e restaurantes franchisados.

3) Um modelo em que os turistas gastam pouco no destino, geram pouco emprego e comprometem o futuro da actividade pela saturação e descaracterização dos locais

Não se tratando de uma nova procura ou de um novo perfil de turista, mas apenas da escolha de  diferentes tipos de alojamento para cada viagem, em busca do melhor preço, constata-se na locação turística uma menor capacidade gerar rendimento e emprego, que afecta directamente o  modelo económico e de bem estar construído ao longo de décadas de investimento público e privado no sector do turismo.

Com efeito, o  gasto médio diário é 71,2% superior para os turistas que optam pelo alojamento clássico. O dinheiro poupado pelo turista que opta pela locação turística (deriva principalmente do grande diferencial de custos de regulação) não é compensado com outro tipo de gastos no destino (compras, alimentação, actividades culturais ou de lazer).

O emprego directo e indirecto gerado pela oferta tradicional, em especial a hoteleira, é muito superior: por cada 100 unidades de alojamento geram-se 17,9 postos de trabalho directos no próprio estabelecimento, enquanto na locação turística a ratio é de apenas  3,7 (em regra confinado à limpeza após a saída e ao pequeno almoço apenas em 4% dos casos).


Carlos Torres, Turisver nº 830 (Julho de 2015), pág. 6

vineri, 26 iunie 2015

Pressão negocial ou um cavalo de Troia chamado NDC




A  oferta mais completa, transparente e neutral de voos das diferentes companhias de que os consumidores podem beneficiar é a que decorre dos GDS. Se no passado se goraram as diferentes tentativas de distribuição directa, a nova plataforma de distribuição da IATA (NDC), associada à iniciativa da Lufthansa de penalizar o canal GDS, constitui um dado novo muito importante.
Em 2 de Junho último,  a Lufthansa anunciou que as reservas de voos do seu grupo através de GDS estarão, a partir de 1 de Setembro, sujeitas a um acréscimo de 16€. Para evitar este encargo, as reservas das agências de viagens deverão realizar-se directamente no site da companhia. É, no fundo, retomar o modelo direct connect, que a American Airlines tentou sem sucesso implementar em 2011, condicionando as agências de viagens a reservarem no seu site, sob pena de pagarem entre 12 e 26€ quando utilizassem os GDS.

Não se trata, porém, de uma iniciativa inédita da Lufthansa, porquanto em 2008, com a atenção expectante doutras companhias aéreas,  como sucede agora com Air France-KLM e British/Iberia a companhia avançou com uma acção semelhante, embora mais limitada geograficamente, no período que antecedeu a renovação do contrato com o GDS. Cobrava então 4,9€ por segmento (9,8€ numa viagem de ida e volta) às agências alemãs, austríacas e suíças, enquanto as reservas directas eram gratuitas, tendo desaparecido tal pressão negocial quando o GDS diminuiu o preço.
Três anos antes, ou seja, em 2005, a companhia foi uma grande entusiasta dos GDS New Entrants (GNEs), também designados por GDS low cost, um modelo que despontou nos Estados Unidos, mas que teve uma existência efémera.

Voltando à decisão de 2 de Junho, tomada sem qualquer prévia auscultação das agências de viagens, as quais representam uma parte significativa das vendas da companhia aérea, sobretudo na Alemanha e Áustria (onde a decisão assume contornos específicos, ou seja, de um eventual abuso de posição dominante por parte da Lufthansa) a mesma desencadeou fortes reacções adversas por essa Europa fora. Existe a consciência que se o grupo alemão lograr os seus intentos, outras companhias lhe seguirão o exemplo, como se constatou num recente meeting da IATA em Miami.
Num alargado conjunto de reacções destacam-se os reivindicativos gauleses, que certamente em razão da sua insubmissão desfrutam do excepcional estatuto de pagarem o BSP a 30 dias, propuseram abertamente um boicote de vendas ao grupo alemão, de que ainda não se conhecem os resultados, mas cuja aparente ilicitude poderá ser excluída pela figura da acção directa, uma causa de justificação geral que se projecta igualmente no domínio concorrencial.  

Com efeito, a  decisão afecta, para além dos GDS, os agentes de viagens que terão de consultar várias plataformas para economizar 16€, vendo o seu trabalho multiplicar-se e perderem a remuneração decorrente dos segmentos produzidos. Ao eficiente e tecnicamente amistoso canal GDS que, de forma neutral, liga as companhias aéreas aos agentes de viagens, sucederia uma complexa relação multicanal em que teriam de procurar no site das diferentes transportadoras de molde obterem uma visão tendencialmente aproximada, mas dificilmente exaustiva, da oferta existente.
Estou convencido que uma análise mais fina desta problemática, apontará sobretudo para um maior impacto ao nível dos consumidores, que deixam de beneficiar de um conhecimento exaustivo e fidedigno dos voos existentes para determinado destino e sobretudo da neutralidade dessa informação. A informação tendencialmente exaustiva de que o consumidor necessita é possível numa OTA (que se alimenta principalmente nos GDS), só que o alinhamento das transportadoras já não é neutral, porquanto a posição que as companhias aéreas figuram no écran está associada à remuneração que atribuem.
Uma das adversidades que a companhia terá de enfrentar respeita à desigualdade de preços para o mesmo voo no seu site e no GDS . Ou seja, se o preço é de 500€ no site da Lufthansa, terá de figurar 516€ no GDS [art.º 23º do Regulamento (CE) Nº 1008/2008]. Uma interrogação e simultaneamente uma perplexidade: não será esta estratégia prejudicial para a própria companhia, sobretudo nos destinos onde a concorrência de outras transportadoras seja significativa? Naturalmente que para obviar a esta situação de menor competitividade, os 16€ não podem surgir apenas no momento da reserva. Basta lembrar, entre outras,  a sanção de 170 000 € imposta pela autoridade da concorrência italiana à Ryanair pela circunstância de o preço de uma viagem de ida ser superior em 7,14€ ao anunciado, considerando-se reprovável que tal condicionalismo fosse revelado pela companhia apenas no momento da reserva e como tal insuficiente  para evidenciar ao consumidor as limitações a que a oferta estava sujeita.

Actualmente a oferta mais completa, transparente e neutral de voos das diferentes companhias que os consumidores podem beneficiar é a que decorre dos GDS. Ao invés, o direct connect induz menor transparência,  gera fragmentação e ineficiência na cadeia de distribuição das viagens, contribuindo para o aumento das tarifas.
Para além de ter um impacto negativo nas opções dos consumidores, a decisão da companhia aérea de agravar artificialmente os preços num dos canais de venda, através da imposição de um suplemento de 16€, é ilegal do ponto de vista do direito europeu da concorrência.
Uma das grandes incógnitas reside no NDC (New Distribution Capability), um sistema de distribuição directa e global sob a égide da IATA, que a Lufthansa é uma das primeiras companhias europeias a testar. Não é crível que o sistema, pelo menos nesta fase, tenha as potencialidades técnicas dos GDS, seria mesmo estranho em razão dos elevadíssimos investimentos que requeridos por estes últimos. No entanto, escasseia a informação sobre o novo sistema, não existindo sequer um representante europeu no grupo de trabalho inicial que acautele as especificidades do velho continente.
Sendo certo que no passado as tentativas de exclusão dos GDS se goraram pelas fragilidades da distribuição directa, existe agora um dado novo que é a plataforma de distribuição  da  IATA prestes a ver a luz do dia. Admitindo-se, embora com fortes dúvidas e para desenvolvimento de raciocínio, que o B2B da Lufthansa destinado às reservas dos agentes de viagens para não pagarem 16€ exiba, no exemplo acima referido, o valor de 500€ para determinado voo, já o NDC  da IATA terá de apresentar de apresentar 516€ (está sujeito à neutralidade e demais regras dos GDS, constantes do Regulamento nº 80/2009).   
Numa matéria tão complexa e cheia de variáveis quem arrisca um prognóstico? 
  
PS: A propósito de GDSs, uma palavra de reconhecimento para a muito meritória actuação de Miguel Quintas, no momento em que cessa as suas funções na Amadeus Portugal. Apoiado na sua coesa e motivada equipa, introduziu uma dinâmica de crescimento, ficando também associado à atenuação de questionáveis bloqueios associativos.

Carlos Torres, Publituris de 26 de Junho de 2015.